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周洪宇:规范发展长租公寓市场促进我国住房租赁行业平稳健康发展

发布时间:2021-04-06   浏览量:99

        近几年,我国住房租赁市场发展迅速。据统计,目前租赁人口约为2.2亿,占流动人口总数90%左右;长租公寓市场规模达到1.73万亿元。但在我国住房长租市场发展中暴露出市场秩序混乱、无序扩张、租赁住房投资回报率低、“金融化”过度、市场主体诚信缺失、高收低租、长收短付等突出问题,2017年以来,已有107家长租公寓因“资金链”断裂而“爆仓”,严重损害房东、租客的利益,造成了极大的社会稳定风险。全国人大常委会委员、湖北省人大常委会副主任、民进湖北省委会主委周洪宇在2021年全国两会上提出《关于规范发展长租公寓市场促进我国住房租赁行业平稳健康发展的建议》。周洪宇认为,2021年中央经济工作会议明指出,“加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场”。培育和发展长租公寓是住房供给侧改革的重要举措,是构建“租购并举住房制度”的重要内容。在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下,规范长租公寓市场发展,对促进房地产市场健康持续发展,保障租客的居住权,提升人口城市化质量等具有重要的现实意义。

        长租公寓市场存在的主要问题:
        1.租赁住房投资回报率低,租售比严重背离
        一是租赁回报率低。目前长租公寓租金回报率为1.5%-3%左右。据调查,长租公寓企业普遍亏损严重。二是租赁企业负债高,融资成本高。目前住房租赁企业融资难、融资贵,经营收益率普遍低于融资利率,租金净收益难以偿还利息,加剧住房租赁企业经营风险。三是住房空置损失或租金下降,导致盈利能力更弱。一些城市市场竞争加剧,特别是一些企业高价收房盲目扩张,租赁住房供给偏大,租金下跌,特别是受2020年疫情冲击,导致住房租赁企业经营更加困难。四是租售比严重背离,严重影响了住房租赁市场健康发展。目前一线城市北京、上海、深圳租售比分别为670:1 、670:1、750:1;二线城市租售比约在500:1左右。
        2.长租公寓“金融化”过度
        一是加杠杆融资。在住房租赁产业发展政策导向下,大量资金涌入住房租赁领域。2017年至今,累计住房租赁贷款授信规模达2万多亿;股权融资规模不断扩张,如魔方公寓利用股权融资的方式筹集金额6.6亿美元,自如股权融资达74.38亿元。二是“租金贷”乱象。银行等金融机构开展“租房贷”业务,客观上有效提高了租客租房能力,但由于“租金贷”存在监管空白,一些住房租赁企业强制或诱导租客使用“租金贷”;大量的互联网金融公司或第三方金融平台等以加杠杆方式提供住房租金分期贷,住房租赁企业利用租金支付时间差,形成“资金池”用于扩张或其他投资,一旦长租公寓企业运营出现问题,会因资金链断裂而“跑路”或倒闭。
        3.长租公寓市场主体诚信缺失
        一是住房租赁企业经营行为不规范,如发布虚假租赁房源信息、乱涨房租、随意解除租赁合同、扣留租房押金等;二是住房租赁市场主体“无营业执照”经营、住房租赁不备案,严重扰乱住房租赁市场;三是少数住房租赁企业为了快速扩张,采取“高收低租、长收短付”经营方式,一旦没有资本持续投入,就会引发“爆仓”。2017年以来,已有107家长租公寓因“资金链”断裂而“爆仓”,严重损害房东、租客的利益,滋生了较大的社会风险。
        4.长租市场秩序混乱
        一是私自改变房屋结构,“房中房”、“胶囊房”等问题较为突出,违规群租、违法出租等现象较为严重;二是私下签订租赁合同,租赁合同不备案较为突出,游离在政府监管之外;三是租赁关系不稳定,私人住房租赁市场隐患和风险大,矛盾纠纷较多,社会安全风险高。

        建议:
        1.完善住房租赁法规,为规范长租公寓市场发展提供法律保障
        一是国务院、住房和城乡建设部加快制定出台《住房租赁管理条例》,规范住房租赁市场行为和市场秩序。主要包括:赋予居住权平等法律地位,出租房屋的安全与健康标准(强制性标准),承租人的权益保障(承租人优先承租权、租赁权的对抗效力,“买卖不破租赁”等),出租人终止住房租赁合同的限制,禁止房东驱逐租客,住房租金标准及最高限价,承租人平等享有基本公共服务的权利、租赁合同备案管理,住房租金稳定措施等内容。二是制定长租公寓行业标准,建立长租公寓机构准入条件和退出机制;制定长租公寓规划指引,明确设计及公共配套标准等,以规范、约束住房租赁行为,保障住房租赁市场规范有序发展。三是完善住房租赁企业及房地产经纪机构实名备案制度;住房租赁企业及从业人员信用评价制度,完善“商改住”、“工改住”及“N+1”等用地政策、规划变更政策、产权政策。
        2.大力培育专业化、规模化的长租公寓企业
        一是国家发改委将规模化的品牌长租公寓企业纳入政府重点扶持的范围,在政策、资金、税收、人才等方面给予重点支持;二是鼓励机构投资者、房地产开发企业、物业管理企业等投资长租公寓,增加市场供给,满足市场需求;三是鼓励国有企业投资营运长租公寓,充分发挥国有企业引导作用,推动长租公寓企业品牌化发展。
        3.完善住房租赁产业政策,为长租公寓市场发展注入“新动能”
        一是中国人民银行完善金融支持政策,加快长租公寓金融创新。银行等金融机构应设立长租公寓专项信贷资金,并给予贷款利率优惠;试点发行长租公寓投资信托基金、租赁收益资产证券,支持规模化的长租公寓企业发行公司债等金融政策,解决长租公寓企业融资问题。二是完善住房租赁税收政策,降低长租公寓企业税负。按租金(出租租金-收房租金)差额部分作为企业缴纳增值税税基;租赁住房投资成本(或改造成本)、装修成本按一定年限进行摊销,实行企业所得税前扣除,同时比照高新技术企业减按10%征收企业所得税;住房租赁企业缴纳的地方所得税50%返还;住房租赁企业的房产税可减按4%征收。三是对住房租赁企业实行财政补贴政策。对备案的住房租赁企业、进入住房租赁交易服务平台以及租赁合同备案的企业进行分类财政补贴。主要有:对存量租赁住房按租赁面积给予补贴;对“工改租、商改租”按平均改建成本一定比例进行补贴;对自持型的住房租赁企业按投资成本一定比例给予补贴;同时,可设立住房租赁企业绩效奖励、诚信奖励等专项补贴。四是完善土地出让政策,对企业开发建设租赁住房的用地,应以土地租赁为主供给,降低企业投资成本。
       4.加强住房租赁市场监测体系建设,夯实住房租赁监管和风险管控基础
       一是国家市场监督管理总局加快构建长租公寓风险防范机制,对长租公寓企业特别是轻资产租赁企业、包租的住房租赁企业、房地产经纪机构的资金实行监管,实行“租金监管账户”制度,防止住房租赁企业出现“爆仓”、“跑路”等行为,切实防范住房租赁金融风险。二是完善“互联网+租赁”信息管理平台,实现租赁数据资源互通共享,形成管理合力。全面实现“住房租赁信息发布、住房租赁合同签约、住房租赁合同备案、交易资金监管、租赁成交租金、租赁主体备案、租赁主体信用信息查询、信用评价”等信息化管理。三是加强对住房租金的管控,特别是防止出现少数企业垄断租赁市场,继而任意抬高租金;政府应出台租金指导价格或租金指数,以管控租金价格;四是加快建立租赁企业信用评价体系。主要包括:制定住房租赁行业信用信息分类、内容和标准等;建立住房租赁行业信用信息共享平台,利用互联网、大数据技术,建立网络化信息系统,实现信息数据共享,以实现对住房租赁市场主体信用行为全面的动态监测监控;全面推进住房租赁企业信用等级评价,营造诚实守信的市场环境,引导住房租赁企业诚信经营等。