改招拍挂制度为建设招标制度
发布时间：2011-02-25
周洪宇 代表：
您好！
房地产市场的调控目前已经是影响到国际民生的重大事件。但我个人认为，目前各地政府所采用房地产市场调控方式，风险很大，弊端诸多，且不能从长远上根本解决问题。
本人对房地产市场的改革提出了一套思路全新且行之有效的解决方案。该方案的核心思想就是改“招拍挂”制度为“建设招标”制度。该方案已经递交给了一些信访部门，但信访部门给出的回复大多是： “招拍挂”制度是我国土地出让制度的核心，绝对不容许更改，我的建议严重违背中央某某文件的精神，因此无法采纳。
我想，大概是因为我人微言轻，所以我的意见也就只能上呈到普通信访接待员的手中。在这里，我将我的意见直接发送给您，希望能给您提供一些参考。如果您也觉得我的建议有一定的道理，希望您能将我的意见递交给人大、政协或有关部门讨论。非常感谢。
改革意见的详细说明在邮件的附件中，请查收。
木鱼
2011年2月24日星期四
房改新方向：改招拍挂制度为建设招标制度
作者：木鱼
联系方式：woodfish2004@gmail.com
最近，各地政府又相继出台了不少限购房政策，新一轮房地产市场调控又开始了。不过，和以往的调控政策一样，限购政策仍然只是对房地产市场的局部调控，属于短期的，治标性政策，仍然不能彻底的解决房地产市场的根本性问题。
房地产市场的根本问题，其实即不是资源的稀缺，也不是疯狂的炒作，而是多年来实行的房地产开发模式——招拍挂制度存在根本性的弊端。
招拍挂制度的基本模式是：政府拍卖土地给开发商，之后由开发商进行建设和销售。这一制度的设计初衷是要杜绝批地环节的腐败，但实际上却由于政府与开发商都存在定位错误，从而导致消费者需要承担比腐败更加沉重的经济代价。
首先，在这一制度中，政府公然允许开发商窃取土地最终消费者（买房人）的土地议价权。这是法理层面的严重不公。
第二，在这一制度中，政府只是代表了土地所有者（全体公民）权益，却完全没有代表广大消费者的权益。这是政府职责的严重缺失。
第三，在这一制度中，开发商竞争的即不是设计风格和建筑水平，也不是建设成本或建筑造价，而完全是看谁的资本金更雄厚，谁的胆子更大。这是竞争方式的严重错位。
第四，在这一制度中，竞标成功的开发商实际上获得了特定地段土地的垄断经营权，考虑到地理位置的唯一性，这在客观上就是政府把公众利益出卖给了开发商。
正是由于招拍挂制度存在上述严重的内在缺欠，才使土地一旦从政府的手中转让出去，政府就再也没有直接的手段来维护公众利益，保证房价的合理健康发展。
其实，想从根本上解决上述问题，方法非常简单，那就是改招拍挂制度为建设招标制度。
建设招标制度，简单说，就是以政府招标采购的方式来选择开发商。政府发放标书，开发商来竞标，竞标的内容至少应包括设计图本，建筑规格，建筑质量和预期售价（不含土地价格）等内容。中标的开发商应当是房子盖得又好，卖得又便宜开发商。
可能很多人会觉得这种方式很奇怪，其实一点也不新鲜。所有其他领域的政府采购和政府招标都是这样进行。就算是在建筑领域，也不是什么稀奇事。比如鸟巢的建设，不就是全球招标，最后选择的设计最有特色，成本不超过预期的设计和建设方案吗？
建设招标制度，至少可以带来以下好处：
第一，不需强迫开发商公开建设成本，就能清楚的知道其的成本空间和利润空间；
第二，在消费者得到利益的同时，也保证了开发商的合理利润，产业发展更加健康；
第三，可以实现房价的理性回归，避免涨过头或跌过头的巨大风险：竞标过程必然导致开发商竞相压价，但报价又不会跌破开发成本——因此说，采用建设招标制度，不仅比政策调控更加有效，也比政策调控更加安全；
第四，开发商将更加重视建设管理，建筑质量和设计水平的提高，竞争进入良性状态；
第五，只要保证评标过程公开公正，就保持了招拍挂制度杜绝批地腐败的设计初衷；
第六，既不会压制合理需求，又会使投资者和投机者望而却步；
第七，土地出让之时就能大致知道房子盖出来是个什么样子。
目前各地出台的各种各样的楼市调控手段，除了房产税之外，大多属于政策调控。但采用政策调控存在三大弊端：一是政策的退出时机难以把握：二是摘不掉“临时性”的帽子，反而会刺激投机者的赌博心理；三是可能严重的破坏市场秩序。
而改革土地出让制度为建设招标制度，则完全是一种市场经济体制下的改革，仍然是在用市场之手调控楼市，改变的只是一些重要的游戏规则。尽管这项改革必然能起到立竿见影的效果，却比政策调控安全的多，健康的多，而且可以长期坚持。
不过，建设招标制度也有一个问题尚需解决，那就是土地价格的形成机制问题。因为该制度否定了开发商的土地议价权， 那么，如何实现政府与公众之间在土地问上的公平议价，就成了一个新的，亟待解决的问题。不过，需要指出的是，不能因为暂时还没有大家都认可的新机制，就肯定旧机制的合理性。该改的迟早是要改的。
